业主因油烟污染拒缴物业费，法院调解后双方和解——物业“协调义务”的边界之争

纠纷细节

业主小美（90后）2019年入住沿街二楼住宅，底层商铺租赁给餐饮店后，油烟管道直通小区内部，导致家中常年弥漫油烟味，噪音干扰夜间休息。小美多次向物业反映，物业仅口头答应却无实际行动。2020年2月至2021年12月，小美累计欠缴物业费2498元。物业起诉要求支付欠费及违约金3000元。

法院调解

调解员指出：物业虽非油烟污染的直接责任方，但根据《物业服务合同》，有义务对商铺违规行为进行劝阻并报告相关部门（如城管、环保）。本案中物业“未积极协调”存在服务瑕疵，但业主“全额拒缴”亦非合理维权方式。最终双方达成一致：小美补缴物业费2498元，物业放弃3000元违约金诉求；物业承诺一周内督促餐饮店整改油烟管道，否则小美可另行起诉商铺维权。

​​启示​​：业主因第三方（如商铺、邻居）侵权拒缴物业费时，需区分物业的“协调义务”与“直接责任”——物业未履行合理协调义务的，业主可主张减免部分费用，但不能完全免责；同时应通过合法途径（如诉讼）向直接侵权方索赔。

荆州物业拒退预收费用被罚10万元——解聘后“交接不清”的典型教训

事件经过

金港花园小区业主大会投票解聘荆州市华林园物业管理有限公司后，要求其结清预收的物业费（涉及数百户业主）。但原物业以“公司财务账目丢失”为由，拒绝退还预收费用（金额超50万元），导致业主权益受损。

处理结果

沙市区住建局依据《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条（“物业服务企业退出时，应当与业主委员会结清预收、代收的有关费用”），责令其限期整改并完成交接；因拒不执行，追加罚款10万元。目前，原物业已按要求退还款项。

​​行业警示​​：物业被解聘或合同终止时，必须与业委会完成费用结算、资料移交（如公共设施图纸、业主信息），这是法定义务。任何“拖延”“拒退”行为都将面临行政处罚，并损害企业信用。