物业费是业主最关心的问题之一，其定价需遵循“合理、公开、质价相符”原则。

1. ​​物业费的构成​​（以普通住宅为例）

• •​​人力成本（约60%-70%）​​：保安、保洁、维修、客服等员工的工资、社保及福利；
• •​​设施维护成本（约15%-20%）​​：电梯年检、消防系统维护、公共水电费（楼道照明/绿化灌溉）；
• •​​清洁绿化成本（约10%）​​：垃圾清运费、绿化工具及肥料、消杀药剂；
• •​​管理成本（约5%-10%）​​：物业办公费、税费、固定资产折旧（如办公设备）。

2. ​​定价机制​​

• •​​政府指导价​​：普通住宅前期物业费通常由当地发改委/住建部门制定基准价（如北京五环外普通住宅指导价为2.3-3.8元/㎡·月）；
• •​​市场调节价​​：别墅、高端公寓或业委会成立后，物业费可通过业主大会与物业公司协商确定（如上海某高端小区物业费达15元/㎡·月，包含24小时管家服务）。

3. ​​业主常见疑问解答​​

• •Q：为什么物业费年年涨？A：若人工成本上升（如最低工资标准调整）、设施老化需增加维护频次（如电梯更换零件涨价），且经业主大会同意后可合理调价；
• •Q：没入住也要交物业费吗？A：是的！根据司法解释，房屋交付后无论是否入住，业主均需全额缴纳（因物业需维护公共区域及设施）；
• •Q：物业费不透明怎么办？A：业主有权要求物业公司公示收支明细（包括公共收益、维修资金使用），若拒绝可向当地住建部门投诉。